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2026.04.16

会計税務顧問

日本不动产投资会计・税务入门手册｜零基础完全解说

在日华人投资指南

「我在日本买了一套公寓用来出租，但完全不知道该怎么报税……」

「听说不动产投资有很多可以扣除的费用，但具体是哪些？」

相信很多在日华人都有这样的困惑。本文将用最通俗的语言，带你从零开始了解日本不动产投资的会计与税务处理，不需要任何专业背景，只需要耐心读完即可。

Contents

一、第一步：理解”不动产所得”是什么

在日本，把房子出租所赚的钱，在税法上叫做「不動産所得（不动产所得）」。这笔所得需要在每年2月16日至3月15日进行「确定申告（年度税务申报）」。

不动产所得的计算非常简单：

不动产所得＝全年租金收入－各项必要经费

这个结果，才是你真正需要缴税的金额。所以，合法扣除尽可能多的经费，是节税的关键。

▶ 租金之外，哪些收入也要算进去？

收入类型	是什么？	是否计入收入
每月租金	租户每月支付的房租	✅ 全额计入
礼金（禮金）	租户入住时支付、不退还的费用	✅ 全额计入
更新料	续租合同时收取的费用	✅ 全额计入
敷金（押金）	入住时收取、退租时退还的保证金	❌ 原则上不计入（退还义务）

💡 小知识：如果押金中有「退房时可扣除的部分（例如约定的清洁费）」，该部分需作为收入处理。

二、第二步：哪些费用可以扣除？

以下是日本不动产投资中，最常见的可扣除必要经费。充分掌握这些，能帮你大幅合法节税。

▶ ① 折旧费——金额最大、最容易忽视的扣除项

建筑物会随时间老化，这种「老化损耗」在税法上可以每年作为费用扣除，叫做「減価償却費（折旧费）」。

重要原则：土地不可折旧，只有建筑物部分可以折旧。

举个例子：假设你购买了一套2000万日元的RC结构（钢筋混凝土）公寓，建筑物部分占1200万日元。RC结构法定耐用年限为47年，折旧率为0.022，则：

每年折旧费＝ 1,200万円 × 0.022 ＝ 26.4万円

也就是说，即使你没有实际花出这笔钱，每年可以从收入中扣除26.4万円，相当划算！

建筑结构	法定耐用年限	折旧率	常见类型
钢筋混凝土（RC）	47年	0.022	高层公寓
轻钢结构	19年	0.053	轻钢公寓
木结构	22年	0.046	独栋住宅

⚠️ 注意：购买二手房时，需按「剩余耐用年限」重新计算折旧。耐用年限越短、每年可扣除的折旧额越大。

▶ ② 贷款利息

如果你通过银行贷款购买出租房，贷款的利息部分可以全额作为必要经费扣除。注意：只有「利息」可以扣，每月还的「本金」部分不能扣。

▶ ③ 管理费与修缮费

委托给房产管理公司的管理费（通常为月租金的5%~10%）
日常维修、更换设备等小规模修缮费
楼道清洁、电梯维护等公共部分费用（公寓管理费）

⚠️ 注意：如果修缮属于「整体翻新或大幅改造」（如全面翻修厨卫），税法上可能视为资产投入而非当期费用，需要分年折旧，不能一次性扣除。

▶ ④ 税金类

固定资产税・都市计划税：每年持有房产时缴纳，可全额扣除
不动产取得税：购入时一次性缴纳（计入取得成本）

▶ ⑤ 其他常见可扣除费用

费用项目	简单说明
火灾・地震保险费	为出租房购买的保险，按年度分摊扣除
招租广告费	委托中介招募租户产生的广告费
交通费	前往物业进行管理所产生的合理交通费
税理士报酬	委托税理士帮你申报税务的费用，也可扣除

三、第三步：青色申告 vs 白色申告，选哪个？

在日本，年度税务申报分为两种方式：「青色申告」和「白色申告」。对于不动产投资者，强烈建议选择青色申告。

对比项目	✅ 青色申告（推荐）	白色申告
特别控除（节税额）	最高65万円/年	无
亏损可否繰越	可繰越3年抵扣	不可
记账要求	需正规复式记账	简单记录即可
申请手续	需提前向税务署申请	无需申请

💡 小建议：青色申告的65万円特别控除，相当于每年直接减少65万円的应税收入，按20%税率计算可节税约13万円。建议尽早申请。

四、第四步：出售房产时怎么计算税金？

如果将来你卖掉房产，所赚的差价叫做「譲渡所得（转让所得）」，需要另行申报并缴税。税率高低取决于你持有这套房子多久：

持有时间	所得税	住民税	合计税率
5年以下（短期持有）	30%	9%	🔴 约39%
超过5年（长期持有）	15%	5%	🟢 约20%

转让所得的计算公式：

转让所得＝卖出价格－买入成本－出售相关费用

⚠️ 易踩的坑：「买入成本」需扣除持有期间已折旧的金额。持有越久，折旧越多，账面成本越低，转让所得反而越高——这是很多人没想到的地方。

五、在日华人需特别注意的事项

除了以上通用知识，在日华人还有以下几点需要额外注意：

出售房产时，买家需代扣10.21%的预扣税（如果卖方为非居住者）
日中两国签有避免双重征税协定，在日本缴纳的税款可在中国申报时申请抵免
在日本连续居住超过5年（永久居民）后，中国境内的租金收入也需向日本申报
以公司名义（株式会社等）持有房产，与个人名义在税率结构上有所不同，需结合实际情况判断

六、总结：不动产投资的会计税务流程一览

阶段	主要事项	注意点
购入时	土地与建筑物分开登记，确认折旧年限	土地不可折旧，建筑物按结构区分年限
持有期间	每年整理收入与经费，申请青色申告	折旧、利息、管理费等要逐一记录
每年2~3月	提交确定申告，缴纳所得税	青色申告可享65万円特别控除
出售时	计算转让所得，单独申报	持有超5年税率减半，提前规划出售时机

不动产投资的会计税务处理看似复杂，但只要掌握核心逻辑——合法扣除必要经费、选择合适的申报方式、提前规划持有与出售策略——就能在合法范围内最大化投资收益。如有具体疑问，建议咨询熟悉在日华人情况的专业税理士。

投稿者プロフィール

佐藤淳一公認会計士・税理士

1987年1月6日 / 千葉県
東京都中央区で会計事務所を現在経営しています。
スタートアップ企業の会計税務顧問のほか、財務デューデリジェンス、株価算定、組織再編、移転価格といったビジネスコンサルティングに従事しています。クロスボーダー三角合併や事業の多角化に伴う純粋持ち株会社化など組織再編を絡めたOnly Oneな提案を得意とします。

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